Investir à Toulon
Toulon vit au rythme de sa rade et de la Marine nationale, premier employeur de la ville avec l'arsenal et la base navale. Cette présence militaire, doublée des étudiants de l'université de Toulon et d'un ensoleillement qui attire chaque année de nouveaux arrivants, entretient une demande locative régulière. Les prix ont progressé de 9 % entre 2021 et 2025, signe d'un marché qui se tend sans avoir rejoint les sommets de la Côte d'Azur voisine. Avec 179 659 habitants et un revenu médian de 20 960 €, la ville garde des prix d'entrée accessibles pour un littoral méditerranéen. De quoi viser un rendement correct, à condition de bien choisir son secteur.
Analyse de la rédaction d'Estimer.com, fondée sur les ventes réelles (DVF) et la Carte des loyers. Mise à jour le 20/07/2026.
Les chiffres clés
2652 €
Prix m² appartement
4481 €
Prix m² maison
13,68 €
Loyer m²/mois
6,2 %
Rentabilité brute (appart.)
+9 %
Évolution 2021-2025
179 659
Habitants
20 960 €
Revenu médian/an
Le marché immobilier à Toulon
Le marché toulonnais repose sur un déséquilibre simple : beaucoup de candidats à l'achat, une offre contrainte par la géographie, coincée entre la mer et le massif du Faron. L'appartement s'échange autour de 2652 €/m², la maison, plus rare en ville, plutôt vers 4481 €/m². La hausse de 9 % observée entre 2021 et 2025 traduit un rattrapage, après des années où Toulon traînait une image dégradée. Plusieurs chantiers ont changé la donne : le quartier Chalucet transformé en pôle créatif avec ses écoles et sa médiathèque, la rénovation lente de la Basse Ville, la requalification du centre ancien autour de la place de la Liberté. Le graphique ci-dessous détaille l'évolution des prix, utile pour situer votre projet dans le cycle.
Entre 2024 et 2025, les prix de l'immobilier ont augmenté de 1%, atteignant 2798 € en 2025.
Rentabilité locative
À Toulon, un appartement rapporte en moyenne 6,2 % brut, la maison plutôt 4,3 %. Ces chiffres sont bruts, avant taxe foncière, charges, vacance et travaux : une fois tout déduit, comptez souvent un à deux points de moins. Le vrai sujet, c'est l'écart entre secteurs. Un bien patrimonial dans un quartier recherché comme Dardennes-Ubac plafonne autour de 3,5 %, vous payez la tranquillité et une revente facile. Un secteur intermédiaire comme Valbourdin tourne vers 5,7 %. Un quartier populaire comme Bon Rencontre-Arsenal peut afficher 8,3 %, au prix d'une gestion plus exigeante et d'une revente parfois plus lente. Pour pousser le rendement, le meublé en LMNP et la colocation étudiante restent les leviers les plus efficaces, au même titre que la rénovation d'un bien énergivore acheté sous le marché.
Appartement
Prix moyen : 2652 €/m²
Loyer indicatif : 13,68 €/m²/mois
Rentabilité brute estimée : 6,2 %
Maison
Prix moyen : 4481 €/m²
Loyer indicatif : 15,91 €/m²/mois
Rentabilité brute estimée : 4,3 %
Rentabilité brute selon le secteur
À loyer équivalent, c'est le prix d'achat qui fait le rendement. Voici, à titre indicatif, ce que donne un même loyer moyen (13,68 €/m²/mois) selon le type de quartier à Toulon, sur la base des prix réellement observés :
| Profil de secteur | Exemple | Prix ~ €/m² | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Quartier prisé | Dardennes-Ubac | 4637 € | ≈ 3,5 % |
| Capital sécurisé, revente facile, rendement plus faible. | |||
| Quartier intermédiaire | Valbourdin | 2876 € | ≈ 5,7 % |
| Bon compromis rendement / sécurité, souvent proche des transports. | |||
| Quartier abordable | Bon Rencontre-Arsenal | 1970 € | ≈ 8,3 % |
| Rendement supérieur, mais risque plus élevé (revente, vacance). | |||
| Colocation étudiante | grand T4/T5 vers Valbourdin | 2876 € | ≈ 7,7 % |
| Location à la chambre près d'un campus : le meilleur rendement, gestion plus active. | |||
Ces rendements sont bruts : la rentabilité nette (après charges de copropriété, taxe foncière, gestion, assurance et vacance) est généralement inférieure de 1,5 à 2,5 points. Deux leviers changent la donne. Le DPE d'abord, devenu décisif : un logement classé F ou G se négocie avec une décote mais ne peut plus être loué librement, alors qu'un bon DPE justifie un loyer haut de fourchette. La rénovation ensuite, qui permet d'acheter décoté puis de revaloriser le bien et le loyer.
Rentabilité brute = (loyer mensuel au m² × 12) ÷ prix d'achat au m². Hors charges, taxes et vacance.
Où investir à Toulon : les quartiers
Le Mourillon reste la valeur sûre de Toulon : bord de mer, plages, ambiance village, familles et cadres. On y achète cher et on y revend sans peine, mais le rendement y figure parmi les plus faibles de la ville. Pour du patrimonial, Dardennes-Ubac, autour de 4 637 €/m², joue dans la même cour, au calme sur les hauteurs. À l'opposé, Bon Rencontre-Arsenal affiche 1 970 €/m² : proche de l'arsenal, populaire, c'est là que les rendements bruts grimpent, à réserver aux investisseurs prêts à gérer activement. Entre les deux, un secteur comme Valbourdin, vers 2 876 €/m², offre un compromis raisonnable. Gardez un œil sur la Basse Ville : le centre ancien se rénove rue par rue, certaines parties sont désormais agréables, d'autres restent à la traîne. Le tableau ci-dessous compare les prix quartier par quartier.
Quartiers les plus prisés
Quartiers les plus abordables
La rentabilité brute indiquée applique le loyer moyen de Toulon au prix de chaque quartier : les secteurs abordables ressortent plus rentables, en contrepartie d'un risque plus élevé (revente plus lente, demande locative variable), tandis que les quartiers prisés sécurisent le capital pour un rendement plus faible. Repérez chaque secteur sur la carte ci-dessous.
Rue par rue : où le rendement est le plus élevé
À loyer comparable, c'est le prix d'achat qui fait le rendement. En rapportant le loyer moyen de Toulon au prix de chaque rue, on voit vite où la rentabilité brute est la plus forte : les rues les moins chères offrent le meilleur rendement sur le papier, souvent au prix d'un emplacement moins central ou d'un bâti à rénover. À l'inverse, les rues les plus recherchées sécurisent la revente mais plafonnent le rendement. Comparez, puis négociez au bon prix.
Meilleur rendement Rues les moins chères
Plus recherchées Rues les plus chères
Rentabilité brute indicative = loyer moyen de la commune (× 12) ÷ prix d'achat au m² de la rue. Le loyer réel varie selon l'emplacement et l'état du bien ; ces valeurs servent à comparer les rues entre elles, pas à garantir un rendement. Hors charges, taxes et vacance.
Nos conseils pour investir à Toulon
Premier réflexe à Toulon : regardez le DPE avant le prix. Une grande partie du parc ancien du centre est mal classée, or un logement noté G est déjà interdit à la location depuis 2025, le F le sera en 2028 et le E en 2034. Un bien énergivore acheté avec décote peut devenir une bonne opération si vous chiffrez sérieusement les travaux, isolation, menuiseries, parfois chauffage. Sinon, passez votre chemin. Côté fiscalité, le statut LMNP au réel reste le plus efficace pour un meublé : l'amortissement gomme souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. Pour un premier achat, un studio ou un T2 bien placé, proche du centre, de l'université ou du port, se loue vite et se revend sans difficulté. Visez d'abord la qualité de l'emplacement, le rendement affiché vient ensuite.
Location saisonnière : un pari à nuancer
La rade, les plages du Mourillon et la proximité des îles font rêver à la location courte durée. Le calcul est plus subtil qu'il n'y paraît. La haute saison est courte sur cette portion du littoral, l'hiver peut laisser un studio vide plusieurs mois, et la réglementation des meublés de tourisme se durcit dans les communes touristiques. Avant de viser le saisonnier, vérifiez les règles applicables à Toulon, la fiscalité associée et le point mort de votre location. Pour beaucoup d'investisseurs, un meublé loué à l'année, à un étudiant ou à un personnel de la Marine, dégage un revenu plus régulier et une gestion plus simple.
Pour aller plus loin
Avant de vous lancer à Toulon, ces guides détaillés vous aideront à sécuriser votre projet :
Où investir autour de Toulon
Élargir la recherche aux communes voisines change souvent l'équation. À quelques kilomètres de Toulon, le prix d'achat peut être plus bas pour des loyers comparables, ce qui améliore le rendement. Sur la base des ventes réelles et des loyers observés, Solliès-Toucas ressort en tête avec environ 6.6 % brut, contre 6.2 % à Toulon. À l'inverse, une rentabilité affichée plus élevée va souvent de pair avec une demande locative plus étroite : vérifiez la tension locative (vacance, délai de relocation) avant d'arbitrer.
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m²/mois | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Solliès-Toucas | 2420 € | 13,2 € | 6,6 % |
| La Valette-du-Var | 2825 € | 14,6 € | 6,2 % |
| La Garde | 3071 € | 15,7 € | 6,1 % |
| Pierrefeu-du-Var | 2545 € | 12,4 € | 5,8 % |
| Garéoult | 2603 € | 12,3 € | 5,7 % |
| Rocbaron | 2825 € | 13,5 € | 5,7 % |
Rentabilité brute indicative = (loyer m²/mois × 12) ÷ prix d'achat moyen au m². Prix issus des ventes réelles (DVF, 2 dernières années), loyers issus de la Carte des loyers. Hors charges, taxes et vacance.
Questions fréquentes
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Investir à Toulon est-il rentable en 2026 ?
Oui, à condition de bien cibler. Un appartement rapporte en moyenne 6,2 % brut, un niveau supérieur à celui de la plupart des villes du littoral azuréen. C'est un rendement brut : après taxe foncière, charges et vacance, prévoyez un à deux points de moins. Le meublé et le choix du quartier font toute la différence.
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Quel est le meilleur quartier pour investir à Toulon ?
Cela dépend de votre objectif. Pour la sécurité et la revente, Le Mourillon et Dardennes-Ubac (autour de 4 637 €/m²) sont des valeurs sûres, avec un rendement modéré. Pour viser le rendement, un quartier populaire comme Bon Rencontre-Arsenal (1 970 €/m²) monte plus haut, mais demande une gestion active. Un secteur intermédiaire comme Valbourdin offre l'équilibre.
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Faut-il louer meublé ou nu à Toulon ?
Le meublé a l'avantage à Toulon, entre étudiants, jeunes actifs et personnels de la Marine souvent mobiles. Le statut LMNP au réel permet d'amortir le bien et le mobilier, et d'effacer une bonne partie de l'impôt sur les loyers. La location nue garde son intérêt pour un profil familial dans un quartier résidentiel, avec une gestion plus simple et des baux plus longs.
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Quel budget prévoir pour un studio à Toulon ?
Comptez entre 39 000 et 116 000 € selon le quartier et l'état du bien. L'écart est large : un studio à rénover dans un secteur populaire coûte bien moins qu'un même bien rénové au Mourillon ou face au port. Ajoutez les frais de notaire et une enveloppe travaux si le DPE est mauvais.
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Le DPE est-il un vrai enjeu à Toulon ?
Oui, surtout dans le centre ancien où beaucoup de logements sont mal classés. Un bien noté G est interdit à la location depuis 2025, le F le sera en 2028 et le E en 2034. Avant d'acheter, exigez le DPE et faites chiffrer les travaux : un logement énergivore acheté avec décote peut être une opportunité, à condition d'anticiper la rénovation.
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Toulon est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?
L'agglomération toulonnaise relève d'une zone tendue, ce qui raccourcit le préavis du locataire et ouvre certaines mesures fiscales. En revanche, l'encadrement des loyers, qui plafonne les montants, ne s'applique pas partout et le dispositif évolue régulièrement. Renseignez-vous sur le statut exact de la commune auprès de la mairie ou d'un professionnel avant de fixer votre loyer.
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La location saisonnière vaut-elle le coup à Toulon ?
Elle peut séduire près de la mer et des plages du Mourillon, mais la saison touristique est plus courte qu'on ne l'imagine et l'hiver pèse sur le taux d'occupation. La réglementation des meublés de tourisme se durcit dans les communes littorales. Pour un revenu régulier, la location meublée à l'année vise souvent plus juste, notamment auprès des étudiants et des militaires.
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Quelles erreurs éviter en investissant à Toulon ?
La première : courir après le rendement affiché sans regarder l'emplacement ni le DPE, un bien énergivore mal placé peut devenir invendable. La deuxième : sous-estimer la vacance dans les secteurs les plus populaires. Enfin, méfiez-vous des façades ravalées qui cachent des copropriétés fragiles, lisez les procès-verbaux d'assemblée générale avant de signer.
