Investir à Saint-Raphaël
Saint-Raphaël joue sur deux tableaux : station balnéaire de l'Estérel et ville de vie à l'année, formant avec Fréjus voisine une agglomération de plus de cent mille habitants. Avec 35 881 habitants et un revenu médian autour de 25 010 € par an, elle attire aussi bien les touristes que les retraités et les familles installées durablement. Sa gare sur la ligne littorale et sa proximité avec Cannes en font une ville mieux connectée que beaucoup de stations du secteur. Pour un investisseur, c'est un marché plus équilibré que les micro-stations purement saisonnières. Les prix restent toutefois élevés.
Analyse de la rédaction d'Estimer.com, fondée sur les ventes réelles (DVF) et la Carte des loyers. Mise à jour le 15/07/2026.
Les chiffres clés
4758 €
Prix m² appartement
5000 €
Prix m² maison
16,28 €
Loyer m²/mois
4,1 %
Rentabilité brute (appart.)
+12 %
Évolution 2021-2025
35 881
Habitants
25 010 €
Revenu médian/an
Le marché immobilier à Saint-Raphaël
Les prix ont augmenté d'environ 12 % entre 2021 et 2025, portés par la rareté du foncier entre l'Estérel et la mer. Comptez en moyenne 4758 €/m² pour un appartement et 5000 €/m² pour une maison, avec de forts écarts selon les secteurs, des villas de Valescure et d'Agay au centre ancien plus abordable. Le quartier de Valescure, connu pour son golf et ses résidences de standing, tire le haut du marché, tandis que le Vieux Port et le centre concentrent la vie urbaine et touristique. Le graphique ci-dessous détaille la tendance des prix.
Entre 2024 et 2025, les prix de l'immobilier ont diminué de 4%, atteignant 4804 € en 2025.
Rentabilité locative
La rentabilité brute avoisine 4,1 % pour un appartement et 4,4 % pour une maison, des niveaux modérés typiques d'une ville littorale recherchée. Ce chiffre est brut, avant charges, taxe foncière, gestion et vacance. L'écart entre secteurs est net : on descend vers 3,4 % sur les adresses résidentielles les plus cotées, on approche 4,2 % dans le centre, et on grimpe jusqu'à 6,9 % dans les secteurs les plus accessibles à l'écart du front de mer. La location saisonnière peut améliorer le rendement l'été, mais la demande à l'année, plus régulière ici qu'ailleurs sur la côte, sécurise davantage. Le meublé en LMNP et une rénovation énergétique restent les leviers les plus efficaces pour le net.
Appartement
Prix moyen : 4758 €/m²
Loyer indicatif : 16,28 €/m²/mois
Rentabilité brute estimée : 4,1 %
Maison
Prix moyen : 5000 €/m²
Loyer indicatif : 18,29 €/m²/mois
Rentabilité brute estimée : 4,4 %
Rentabilité brute selon le secteur
À loyer équivalent, c'est le prix d'achat qui fait le rendement. Voici, à titre indicatif, ce que donne un même loyer moyen (16,28 €/m²/mois) selon le type de quartier à Saint-Raphaël, sur la base des prix réellement observés :
| Profil de secteur | Exemple | Prix ~ €/m² | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Quartier prisé | Beaurivage-Santa Lucia-Notre-Dame | 5821 € | ≈ 3,4 % |
| Capital sécurisé, revente facile, rendement plus faible. | |||
| Quartier intermédiaire | Les Iscles-Quartier Haussmanien-Vieux Port | 4667 € | ≈ 4,2 % |
| Bon compromis rendement / sécurité, souvent proche des transports. | |||
| Quartier abordable | Le Petit Défend | 2824 € | ≈ 6,9 % |
| Rendement supérieur, mais risque plus élevé (revente, vacance). | |||
| Colocation étudiante | grand T4/T5 vers Les Iscles-Quartier Haussmanien-Vieux Port | 4667 € | ≈ 5,7 % |
| Location à la chambre près d'un campus : le meilleur rendement, gestion plus active. | |||
Ces rendements sont bruts : la rentabilité nette (après charges de copropriété, taxe foncière, gestion, assurance et vacance) est généralement inférieure de 1,5 à 2,5 points. Deux leviers changent la donne. Le DPE d'abord, devenu décisif : un logement classé F ou G se négocie avec une décote mais ne peut plus être loué librement, alors qu'un bon DPE justifie un loyer haut de fourchette. La rénovation ensuite, qui permet d'acheter décoté puis de revaloriser le bien et le loyer.
Rentabilité brute = (loyer mensuel au m² × 12) ÷ prix d'achat au m². Hors charges, taxes et vacance.
Où investir à Saint-Raphaël : les quartiers
Le haut du marché se situe du côté de Beaurivage-Santa Lucia-Notre-Dame, autour de 5 821 €/m², un secteur résidentiel prisé pour son cadre et sa proximité de la mer, mais au rendement serré. Pour un investissement plus classique, Les Iscles-Quartier Haussmanien-Vieux Port, vers 4 667 €/m², mêle vie de quartier, commerces et demande touristique, un bon compromis entre prix et liquidité. Le secteur le plus accessible, Le Petit Défend, autour de 2 824 €/m², offre les meilleurs rendements, à l'écart du front de mer, à condition de vérifier l'accès, l'exposition et le stationnement. Les quartiers résidentiels de Boulouris et d'Agay séduisent plutôt une clientèle patrimoniale. Le tableau ci-dessous précise les prix par quartier.
Quartiers les plus prisés
Quartiers les plus abordables
La rentabilité brute indiquée applique le loyer moyen de Saint-Raphaël au prix de chaque quartier : les secteurs abordables ressortent plus rentables, en contrepartie d'un risque plus élevé (revente plus lente, demande locative variable), tandis que les quartiers prisés sécurisent le capital pour un rendement plus faible. Repérez chaque secteur sur la carte ci-dessous.
Rue par rue : où le rendement est le plus élevé
À loyer comparable, c'est le prix d'achat qui fait le rendement. En rapportant le loyer moyen de Saint-Raphaël au prix de chaque rue, on voit vite où la rentabilité brute est la plus forte : les rues les moins chères offrent le meilleur rendement sur le papier, souvent au prix d'un emplacement moins central ou d'un bâti à rénover. À l'inverse, les rues les plus recherchées sécurisent la revente mais plafonnent le rendement. Comparez, puis négociez au bon prix.
Meilleur rendement Rues les moins chères
Plus recherchées Rues les plus chères
Rentabilité brute indicative = loyer moyen de la commune (× 12) ÷ prix d'achat au m² de la rue. Le loyer réel varie selon l'emplacement et l'état du bien ; ces valeurs servent à comparer les rues entre elles, pas à garantir un rendement. Hors charges, taxes et vacance.
Nos conseils pour investir à Saint-Raphaël
À Saint-Raphaël, clarifiez votre objectif : le placement patrimonial oriente vers Valescure, Boulouris ou Agay, au rendement faible mais à la valeur solide, tandis que la recherche de rendement pousse vers les secteurs plus accessibles à l'écart de la mer. Le studio et le deux-pièces bien situés restent les formats les plus liquides, avec un budget compris entre 56 000 € et 146 000 € selon le quartier et l'état du bien. Surveillez le DPE, car une partie du parc balnéaire ancien est énergivore, or un logement classé G est déjà interdit à la location, F le sera en 2028 et E en 2034. Attention aux charges de copropriété, souvent élevées dans les résidences avec piscine et services. Saint-Raphaël se situe vraisemblablement en zone tendue, mais renseignez-vous sur le statut exact de la commune et la surtaxe éventuelle sur les résidences secondaires avant de fixer votre stratégie.
Saisonnier ou location à l'année
Saint-Raphaël vit une forte saison estivale, portée par ses plages, ses calanques de l'Estérel et son port. La location courte durée peut donc générer de bons revenus l'été, surtout pour un bien proche de la mer et du centre. Mais la ville dispose aussi d'une vraie demande à l'année, alimentée par les actifs, les familles et les retraités, ce qui limite la vacance hivernale par rapport aux stations plus isolées. Avant de choisir la saisonnière, vérifiez la réglementation locale sur les meublés de tourisme et les obligations d'enregistrement. Une location meublée à l'année en LMNP constitue souvent un compromis plus tranquille.
Pour aller plus loin
Avant de vous lancer à Saint-Raphaël, ces guides détaillés vous aideront à sécuriser votre projet :
Où investir autour de Saint-Raphaël
Élargir la recherche aux communes voisines change souvent l'équation. À quelques kilomètres de Saint-Raphaël, le prix d'achat peut être plus bas pour des loyers comparables, ce qui améliore le rendement. Sur la base des ventes réelles et des loyers observés, Grasse ressort en tête avec environ 6.1 % brut, contre 4.1 % à Saint-Raphaël. À l'inverse, une rentabilité affichée plus élevée va souvent de pair avec une demande locative plus étroite : vérifiez la tension locative (vacance, délai de relocation) avant d'arbitrer.
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m²/mois | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Grasse | 2946 € | 14,9 € | 6,1 % |
| Fayence | 3110 € | 15,1 € | 5,8 % |
| Le Cannet prix au m² → | 3846 € | 17,4 € | 5,4 % |
| Peymeinade | 3339 € | 14,8 € | 5,3 % |
| Seillans | 3204 € | 14,0 € | 5,3 % |
| Puget-sur-Argens | 3536 € | 15,3 € | 5,2 % |
Rentabilité brute indicative = (loyer m²/mois × 12) ÷ prix d'achat moyen au m². Prix issus des ventes réelles (DVF, 2 dernières années), loyers issus de la Carte des loyers. Hors charges, taxes et vacance.
Questions fréquentes
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Investir à Saint-Raphaël est-il rentable en 2026 ?
La rentabilité brute d'un appartement tourne autour de 4,1 %, un niveau modéré propre aux villes littorales chères. Les meilleurs rendements, jusqu'à 6,9 %, se trouvent dans les secteurs plus accessibles à l'écart du front de mer. Ce chiffre reste brut : la demande à l'année, plus régulière ici, aide surtout à limiter la vacance.
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Saint-Raphaël ou Fréjus, quelle différence pour investir ?
Les deux villes forment une même agglomération et partagent un bassin de vie, avec des dynamiques proches. Saint-Raphaël est plus tournée vers le balnéaire et les quartiers résidentiels comme Valescure ou Boulouris, avec des prix parfois plus élevés. Le choix se joue surtout au niveau du quartier, du type de bien et de la proximité de la gare et de la mer.
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Quel quartier choisir pour investir à Saint-Raphaël ?
Pour le rendement, Le Petit Défend (autour de 2 824 €/m²) est le plus accessible, à condition de vérifier l'accès et le stationnement. Pour un placement patrimonial, Beaurivage-Santa Lucia-Notre-Dame (près de 5 821 €/m²) et Valescure rassurent sur la revente. Les Iscles-Quartier Haussmanien-Vieux Port, vers 4 667 €/m², combine vie de quartier et demande touristique.
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Faut-il louer meublé ou nu à Saint-Raphaël ?
Le meublé convient bien aux petites surfaces et à la clientèle saisonnière ou de passage, avec le statut LMNP qui permet d'amortir le bien et d'alléger l'imposition des loyers. La location nue vise plutôt les familles et une occupation longue à l'année. Le choix dépend du quartier, du type de bien et du temps que vous pouvez consacrer à la gestion.
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Le DPE est-il un enjeu à Saint-Raphaël ?
Oui, car une partie du parc balnéaire ancien affiche des classes énergétiques basses. Un logement classé G est déjà interdit à la location, F le sera en 2028 et E en 2034. Vérifiez le DPE avant l'achat et intégrez le coût de la rénovation, parfois lourd sur les immeubles exposés à la mer.
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Quel budget prévoir pour un premier investissement ?
Pour un studio, prévoyez une fourchette d'environ 56 000 € à 146 000 € selon le quartier et l'état du bien. Ajoutez les frais de notaire, les travaux éventuels et la mise aux normes énergétique. Un logement proche de la gare, du centre et de la mer se reloue plus facilement qu'une adresse isolée.
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Saint-Raphaël est-elle en zone tendue ?
Les communes littorales très touristiques du Var relèvent souvent de la zone tendue et peuvent appliquer une surtaxe sur les résidences secondaires, mais le statut évolue. Vérifiez la situation exacte de Saint-Raphaël auprès des sources officielles avant d'acheter, surtout pour une résidence secondaire. Cela peut peser sur votre fiscalité annuelle.
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Quelles erreurs éviter en investissant à Saint-Raphaël ?
La première est de miser sur la seule saisonnière sans profiter de la demande à l'année, pourtant réelle ici. La deuxième est de négliger les charges de copropriété et le DPE sur les résidences anciennes du bord de mer. La troisième est de payer un prix de villa résidentielle pour un rendement proche de 3,4 % sans stratégie patrimoniale claire.
