Investir à Annecy
Annecy cumule les facteurs qui font grimper les prix : un lac classé parmi les plus purs d'Europe, la proximité de Genève et de son bassin d'emploi frontalier, une économie locale solide (Salomon, NTN-SNR, un tissu dense de PME industrielles et tertiaires) et un campus universitaire en croissance. Résultat, ses 131 765 habitants vivent dans l'une des villes les plus chères de France hors Paris et Côte d'Azur, avec un prix moyen de 5150 €/m² en appartement. La rentabilité brute plafonne à 3,7 %. Investir ici relève donc d'une logique patrimoniale plus que de rendement : on achète la rareté, la demande locative quasi inépuisable et la valorisation à long terme. Encore faut-il ne pas surpayer, car tous les quartiers ne se valent pas.
Analyse de la rédaction d'Estimer.com, fondée sur les ventes réelles (DVF) et la Carte des loyers. Mise à jour le 07/07/2026.
Les chiffres clés
5150 €
Prix m² appartement
6108 €
Prix m² maison
16,05 €
Loyer m²/mois
3,7 %
Rentabilité brute (appart.)
+8 %
Évolution 2021-2025
131 765
Habitants
Le marché immobilier à Annecy
Les prix ont encore progressé de 8 % entre 2021 et 2025, sur un marché déjà tendu. Deux moteurs expliquent cette résistance. D'abord les frontaliers : Genève est à 40 minutes, et une partie des salaires suisses s'investit dans la pierre annécienne. Ensuite la rareté foncière, la ville étant coincée entre le lac, le Semnoz et le Parmelan, avec peu de terrains constructibles. La fusion des communes de 2017 (Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Seynod, Pringy) a élargi le périmètre de la ville et créé des écarts de prix considérables entre le tour du lac et les anciens secteurs périphériques, où le m² se négocie parfois 40 % moins cher. Le développement du campus d'Annecy-le-Vieux (IUT, Polytech, IAE) et les réaménagements urbains autour de la gare et des Trésums entretiennent la demande. Le graphique ci-dessous retrace l'évolution des prix : la tendance est haussière et régulière, sans réel épisode de correction.
Entre 2024 et 2025, les prix de l'immobilier ont augmenté de 2%, atteignant 5201 € en 2025.
Rentabilité locative
Avec un loyer moyen de 16,05 €/m² par mois face à des prix d'achat élevés, la rentabilité brute moyenne ressort à 3,7 % en appartement. C'est faible dans l'absolu, mais l'écart entre secteurs change la donne : environ 2,4 % brut dans les adresses patrimoniales comme Marquisats, autour de 3,9 % dans les quartiers intermédiaires type Vovray, et jusqu'à 5,6 % dans les secteurs abordables comme Le Jourdil-Beauregard, du côté de Cran-Gevrier. Gardez en tête que ces chiffres sont bruts : après taxe foncière, charges et assurance, retirez 1,5 à 2 points. Pour améliorer le rendement, trois leviers fonctionnent bien à Annecy. La colocation, portée par les étudiants du campus et les jeunes actifs qui ne peuvent pas se loger seuls aux loyers pratiqués. Le meublé LMNP, adapté à une population très mobile (frontaliers en transition, cadres en mission, saisonniers du tourisme). Et l'achat avec travaux dans l'ancien des années 60-70, nombreux à Novel, aux Teppes ou à Cran, où la décote à l'achat compense en partie les prix du marché. Aucun de ces montages ne transformera Annecy en machine à cash-flow positif : l'équation repose sur la valorisation.
Appartement
Prix moyen : 5150 €/m²
Loyer indicatif : 16,05 €/m²/mois
Rentabilité brute estimée : 3,7 %
Maison
Prix moyen : 6108 €/m²
Loyer indicatif : 16,05 €/m²/mois
Rentabilité brute estimée : 3,2 %
Rentabilité brute selon le secteur
À loyer équivalent, c'est le prix d'achat qui fait le rendement. Voici, à titre indicatif, ce que donne un même loyer moyen (16,05 €/m²/mois) selon le type de quartier à Annecy, sur la base des prix réellement observés :
| Profil de secteur | Exemple | Prix ~ €/m² | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Quartier prisé | Marquisats | 7980 € | ≈ 2,4 % |
| Capital sécurisé, revente facile, rendement plus faible. | |||
| Quartier intermédiaire | Vovray | 4926 € | ≈ 3,9 % |
| Bon compromis rendement / sécurité, souvent proche des transports. | |||
| Quartier abordable | Le Jourdil-Beauregard | 3442 € | ≈ 5,6 % |
| Rendement supérieur, mais risque plus élevé (revente, vacance). | |||
| Colocation étudiante | grand T4/T5 vers Vovray | 4926 € | ≈ 5,3 % |
| Location à la chambre près d'un campus : le meilleur rendement, gestion plus active. | |||
Ces rendements sont bruts : la rentabilité nette (après charges de copropriété, taxe foncière, gestion, assurance et vacance) est généralement inférieure de 1,5 à 2,5 points. Deux leviers changent la donne. Le DPE d'abord, devenu décisif : un logement classé F ou G se négocie avec une décote mais ne peut plus être loué librement, alors qu'un bon DPE justifie un loyer haut de fourchette. La rénovation ensuite, qui permet d'acheter décoté puis de revaloriser le bien et le loyer.
Rentabilité brute = (loyer mensuel au m² × 12) ÷ prix d'achat au m². Hors charges, taxes et vacance.
Où investir à Annecy : les quartiers
Marquisats, à 7 980 €/m², incarne le sommet du marché : entre le lac et le Semnoz, à deux pas du Pâquier et de la plage, c'est une adresse de détention patrimoniale. Le rendement y est symbolique, mais la liquidité à la revente est excellente et le risque de vacance inexistant. Dans le même esprit, la Vieille Ville et Annecy-le-Vieux attirent une clientèle aisée et se prêtent bien à la location meublée haut de gamme. Vovray, à 4 926 €/m², illustre l'entre-deux : un secteur en mutation au sud du centre, proche de la zone d'activités et de l'hôpital, adapté à de la location classique pour actifs. Le Jourdil-Beauregard enfin, à 3 442 €/m², côté Cran-Gevrier, offre le meilleur potentiel de rendement de l'agglomération. Le bâti y est plus daté, l'image moins flatteuse, mais la demande locative reste forte car les loyers y sont accessibles pour des ménages exclus du centre. C'est le terrain de jeu des investisseurs orientés cash-flow, à condition de bien choisir la copropriété. Le tableau ci-dessous détaille les prix quartier par quartier.
Quartiers les plus prisés
Quartiers les plus abordables
La rentabilité brute indiquée applique le loyer moyen de Annecy au prix de chaque quartier : les secteurs abordables ressortent plus rentables, en contrepartie d'un risque plus élevé (revente plus lente, demande locative variable), tandis que les quartiers prisés sécurisent le capital pour un rendement plus faible. Repérez chaque secteur sur la carte ci-dessous.
Rue par rue : où le rendement est le plus élevé
À loyer comparable, c'est le prix d'achat qui fait le rendement. En rapportant le loyer moyen de Annecy au prix de chaque rue, on voit vite où la rentabilité brute est la plus forte : les rues les moins chères offrent le meilleur rendement sur le papier, souvent au prix d'un emplacement moins central ou d'un bâti à rénover. À l'inverse, les rues les plus recherchées sécurisent la revente mais plafonnent le rendement. Comparez, puis négociez au bon prix.
Meilleur rendement Rues les moins chères
Plus recherchées Rues les plus chères
Rentabilité brute indicative = loyer moyen de la commune (× 12) ÷ prix d'achat au m² de la rue. Le loyer réel varie selon l'emplacement et l'état du bien ; ces valeurs servent à comparer les rues entre elles, pas à garantir un rendement. Hors charges, taxes et vacance.
Nos conseils pour investir à Annecy
À Annecy, la première erreur serait d'acheter au prix affiché sans négocier : les vendeurs ancrent leurs prétentions sur les records du tour du lac, y compris pour des biens ordinaires. Comparez rue par rue avant de faire une offre. Deuxième point, le DPE : le parc des années 60-80, majoritaire à Novel, aux Romains ou à Cran, compte beaucoup d'étiquettes E, F et G. Avec les interdictions de louer (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034), un appartement énergivore dans une copropriété sans plan de rénovation voté est un risque réel, car vous ne maîtrisez pas seul le calendrier des travaux. Exigez les procès-verbaux d'assemblée générale avant de signer. Troisième point, la fiscalité : le LMNP au régime réel est presque indispensable ici, l'amortissement d'un bien cher neutralisant l'essentiel de l'imposition des loyers. Enfin, renseignez-vous sur le statut de la commune en matière de zone tendue et sur la réglementation locale des meublés de tourisme avant tout projet de location courte durée : la mairie encadre cette activité, et les règles évoluent. Visez un bien que vous pourrez toujours louer à l'année si la courte durée se referme.
Le marché étudiant, un gisement locatif sous-coté
On pense rarement à Annecy comme ville étudiante, et c'est une erreur. Le campus d'Annecy-le-Vieux regroupe l'IUT, Polytech Annecy-Chambéry, l'IAE Savoie Mont Blanc et plusieurs milliers d'étudiants, auxquels s'ajoutent les écoles du centre. Le parc de petites surfaces est structurellement insuffisant, et les studios partent en quelques jours chaque rentrée. Un studio se négocie entre 69 000 € et 200 000 € selon le secteur, une fourchette large qui reflète l'écart entre Cran-Gevrier et le tour du lac. Pour un investisseur, le T3 ou T4 en colocation près des lignes de bus desservant le campus (secteurs Novel, Parmelan, Albigny) offre souvent un meilleur rapport loyer/prix que le studio, tout en mutualisant le risque de vacance. Le meublé s'impose sur cette cible, avec le statut LMNP au réel pour amortir un prix d'achat élevé.
Pour aller plus loin
Avant de vous lancer à Annecy, ces guides détaillés vous aideront à sécuriser votre projet :
Où investir autour de Annecy
Élargir la recherche aux communes voisines change souvent l'équation. À quelques kilomètres de Annecy, le prix d'achat peut être plus bas pour des loyers comparables, ce qui améliore le rendement. Sur la base des ventes réelles et des loyers observés, Viuz-la-Chiésaz ressort en tête avec environ 6.0 % brut, contre 3.7 % à Annecy. À l'inverse, une rentabilité affichée plus élevée va souvent de pair avec une demande locative plus étroite : vérifiez la tension locative (vacance, délai de relocation) avant d'arbitrer.
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m²/mois | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Viuz-la-Chiésaz | 2929 € | 14,6 € | 6,0 % |
| La Balme-de-Sillingy | 4230 € | 17,6 € | 5,0 % |
| Alby-sur-Chéran | 4143 € | 15,4 € | 4,5 % |
| Gruffy | 4062 € | 14,6 € | 4,3 % |
| Mûres | 4269 € | 14,6 € | 4,1 % |
| Epagny Metz-Tessy | 5154 € | 17,4 € | 4,0 % |
Rentabilité brute indicative = (loyer m²/mois × 12) ÷ prix d'achat moyen au m². Prix issus des ventes réelles (DVF, 2 dernières années), loyers issus de la Carte des loyers. Hors charges, taxes et vacance.
Questions fréquentes
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Investir à Annecy est-il rentable malgré les prix élevés ?
La rentabilité brute moyenne est de 3,7 % en appartement, un niveau bas qui reflète un marché patrimonial. Elle grimpe toutefois à 5,6 % dans les secteurs abordables comme Le Jourdil-Beauregard, contre 2,4 % aux Marquisats. L'intérêt d'Annecy tient surtout à la sécurité locative et à la valorisation à long terme, pas au cash-flow.
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Quel budget prévoir pour un studio à Annecy ?
Comptez entre 69 000 € et 200 000 € selon le quartier, l'état et la vue. L'écart est considérable entre Cran-Gevrier et les adresses proches du lac. Avec un prix moyen de 5150 €/m², Annecy figure parmi les villes les plus chères de France, prévoyez donc un apport conséquent pour équilibrer le financement.
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Dans quel quartier acheter pour louer à Annecy ?
Pour du rendement, regardez Le Jourdil-Beauregard (3 442 €/m²) et plus largement Cran-Gevrier ou Meythet, où la demande de ménages modestes est forte. Pour du patrimoine, Marquisats (7 980 €/m²), la Vieille Ville et Annecy-le-Vieux offrent liquidité et prestige. Pour l'étudiant, ciblez les secteurs bien reliés au campus d'Annecy-le-Vieux comme Novel ou Albigny.
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Meublé ou location nue : que choisir à Annecy ?
Le meublé domine sur les petites surfaces : étudiants, frontaliers en transition et cadres en mobilité constituent une clientèle abondante et solvable. Le statut LMNP au régime réel permet d'amortir un prix d'achat élevé et de gommer une grande partie de l'imposition des loyers. La location nue garde du sens sur les T3 et plus, destinés aux familles installées durablement.
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La colocation fonctionne-t-elle à Annecy ?
Oui, et elle est même l'un des rares moyens d'améliorer le rendement dans cette ville. Les loyers élevés (16,05 €/m² en moyenne) poussent étudiants et jeunes actifs vers la colocation. Un grand T4 dans un secteur bien desservi par les bus vers le campus se loue à la chambre avec un revenu global supérieur à une location classique, moyennant plus de gestion.
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Le DPE est-il un vrai sujet pour acheter dans l'ancien à Annecy ?
Central. Une part importante du parc date des années 60 à 80, notamment à Novel, aux Romains et côté Cran-Gevrier, avec de nombreuses étiquettes E à G. Les interdictions de louer (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034) imposent de vérifier le DPE et surtout les projets de rénovation votés en copropriété. Un bien énergivore doit s'acheter avec une décote qui finance les travaux.
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Peut-on faire de la location saisonnière type Airbnb à Annecy ?
La demande touristique est réelle toute l'année, entre le lac l'été et les stations des Aravis l'hiver. Mais la ville encadre les meublés de tourisme et la réglementation se durcit, comme dans la plupart des zones tendues. Renseignez-vous en mairie sur les règles d'enregistrement et de changement d'usage avant d'acheter, et assurez-vous que le bien reste rentable en location meublée classique si la courte durée devient impossible.
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Quelles erreurs éviter en investissant à Annecy ?
Surpayer un bien ordinaire au prétexte que « c'est Annecy » est le piège le plus courant, les prix ayant déjà progressé de 8 % entre 2021 et 2025. Évitez aussi les copropriétés énergivores sans plan de travaux, et ne bâtissez pas votre financement sur une hypothèse de location courte durée que la réglementation peut fermer. Un bon emplacement louable à l'année reste la meilleure protection.
