Investir à Aix-les-Bains
Aix-les-Bains ne ressemble à aucune autre ville de Savoie sur le plan locatif. Ses thermes drainent chaque année des milliers de curistes qui cherchent un logement meublé pour trois semaines, sa gare la place à moins d'une heure de Lyon et à quelques minutes de Chambéry, et le lac du Bourget attire une clientèle de résidents secondaires qui pousse les prix vers le haut. Avec 31 100 habitants et un revenu médian de 24 110 € par an, la ville reste pourtant accessible : 4173 €/m² pour un appartement, une rentabilité brute autour de 4,3 %. C'est un marché à deux vitesses, où le même studio peut rapporter le double selon la stratégie retenue. Encore faut-il comprendre le calendrier thermal et accepter la gestion qui va avec.
Analyse de la rédaction d'Estimer.com, fondée sur les ventes réelles (DVF) et la Carte des loyers. Mise à jour le 13/07/2026.
Les chiffres clés
4173 €
Prix m² appartement
4431 €
Prix m² maison
15,0 €
Loyer m²/mois
4,3 %
Rentabilité brute (appart.)
+10 %
Évolution 2021-2025
31 100
Habitants
24 110 €
Revenu médian/an
Le marché immobilier à Aix-les-Bains
Les prix ont progressé de 10 % entre 2021 et 2025. Une hausse solide, portée par trois moteurs qui se cumulent rarement ailleurs : le desserrement lyonnais et genevois vers les rives du lac, la pression de l'agglomération chambérienne toute proche, et une demande de résidences secondaires qui ne se dément pas. L'appartement s'échange autour de 4173 €/m², la maison autour de 4431 €/m². Le parc collectif est important pour une ville de cette taille, héritage de l'urbanisme thermal et des immeubles construits entre les années 1960 et 1980. C'est une bonne nouvelle pour l'investisseur : les petites surfaces existent en nombre, ce qui est rare en Savoie. La contrepartie, c'est un patrimoine ancien, parfois Belle Époque, souvent mal isolé, avec des copropriétés qui engagent des travaux lourds. Le rythme du graphique ci-dessous est celui d'une ville qui monte régulièrement, sans emballement. Deux vigilances : la saisonnalité du marché locatif, calée sur la saison thermale, et une revente qui peut traîner sur les biens sans vue ni extérieur, car les acheteurs viennent souvent chercher ici un cadre de vie.
Entre 2024 et 2025, les prix de l'immobilier ont diminué de 1%, atteignant 4241 € en 2025.
Rentabilité locative
Sur la base d'un loyer de 15,0 €/m²/mois, un appartement ressort à 4,3 % brut. La maison tombe à 3,6 % avec 13,24 €/m²/mois : le locatif en maison n'a guère de sens ici, sauf projet patrimonial. Rappelez-vous que ces chiffres sont bruts. Taxe foncière, charges de copropriété souvent élevées dans les immeubles anciens, entretien, vacance : le net réel se situe nettement en dessous. Les écarts entre secteurs sont marqués et méritent qu'on s'y arrête. Le secteur Rondeau-Bord du Lac plafonne à 3,5 % brut, un rendement de résidence secondaire, où vous achetez la vue et la valeur de revente. À l'opposé, le secteur Italie-Jacotot atteint 4,9 %, et le secteur Centre Ville-Nord 4,5 %. Le levier le plus spécifique à la ville reste la location meublée aux curistes. Une cure conventionnée dure trois semaines, la saison thermale s'étale sur une bonne partie de l'année, et un studio bien placé près des thermes ou de la gare se loue à la semaine à un tarif sans commune mesure avec le mensuel classique. Le rendement peut grimper sensiblement, à trois conditions : accepter une gestion active, prévoir les périodes creuses de l'hiver, et vérifier les règles locales applicables aux meublés touristiques, qui se durcissent un peu partout. La colocation, elle, fonctionne surtout auprès de jeunes actifs et d'étudiants qui rejoignent les campus de Chambéry et de Technolac, sans être le cœur du marché.
Appartement
Prix moyen : 4173 €/m²
Loyer indicatif : 15,0 €/m²/mois
Rentabilité brute estimée : 4,3 %
Maison
Prix moyen : 4431 €/m²
Loyer indicatif : 13,24 €/m²/mois
Rentabilité brute estimée : 3,6 %
Rentabilité brute selon le secteur
À loyer équivalent, c'est le prix d'achat qui fait le rendement. Voici, à titre indicatif, ce que donne un même loyer moyen (15,0 €/m²/mois) selon le type de quartier à Aix-les-Bains, sur la base des prix réellement observés :
| Profil de secteur | Exemple | Prix ~ €/m² | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Quartier prisé | Rondeau-Bord du Lac | 5103 € | ≈ 3,5 % |
| Capital sécurisé, revente facile, rendement plus faible. | |||
| Quartier intermédiaire | Centre Ville-Nord | 4001 € | ≈ 4,5 % |
| Bon compromis rendement / sécurité, souvent proche des transports. | |||
| Quartier abordable | Italie-Jacotot | 3691 € | ≈ 4,9 % |
| Rendement supérieur, mais risque plus élevé (revente, vacance). | |||
| Colocation étudiante | grand T4/T5 vers Centre Ville-Nord | 4001 € | ≈ 6,1 % |
| Location à la chambre près d'un campus : le meilleur rendement, gestion plus active. | |||
Ces rendements sont bruts : la rentabilité nette (après charges de copropriété, taxe foncière, gestion, assurance et vacance) est généralement inférieure de 1,5 à 2,5 points. Deux leviers changent la donne. Le DPE d'abord, devenu décisif : un logement classé F ou G se négocie avec une décote mais ne peut plus être loué librement, alors qu'un bon DPE justifie un loyer haut de fourchette. La rénovation ensuite, qui permet d'acheter décoté puis de revaloriser le bien et le loyer.
Rentabilité brute = (loyer mensuel au m² × 12) ÷ prix d'achat au m². Hors charges, taxes et vacance.
Où investir à Aix-les-Bains : les quartiers
Le secteur Rondeau-Bord du Lac affiche 5 103 €/m², de loin le plus cher de la ville. Proximité du lac, du Grand Port et de ses restaurants, clientèle de résidence secondaire : la demande est là, mais le rendement s'effondre à 3,5 % brut. À réserver aux investisseurs qui visent la plus-value et la solidité de la revente, pas le cash-flow. Le secteur Centre Ville-Nord, à 4 001 €/m², est le terrain le plus cohérent pour un locatif classique ou meublé. Vous êtes à pied des thermes, des commerces et de la gare, ce qui est le critère numéro un pour un curiste comme pour un actif qui prend le train vers Chambéry ou Lyon. Le rendement s'établit à 4,5 %, et la relocation est rapide. Attention au bâti : beaucoup d'immeubles anciens, DPE souvent faible, charges parfois lourdes. Le secteur Italie-Jacotot, à 3 691 €/m², offre le meilleur rendement de la commune avec 4,9 % brut. C'est un secteur résidentiel plus populaire, où le ticket d'entrée est le plus bas et où la demande locative de longue durée est réelle. Le risque tient à la revente, plus lente, et à un marché d'acheteurs plus étroit. Un mot sur Marlioz, à l'écart du centre, avec son parc et ses thermes dédiés : la clientèle y est spécifique, plutôt calme et âgée, et le produit doit être choisi en conséquence. Le tableau ci-dessous détaille les prix quartier par quartier.
Quartiers les plus prisés
Quartiers les plus abordables
La rentabilité brute indiquée applique le loyer moyen de Aix-les-Bains au prix de chaque quartier : les secteurs abordables ressortent plus rentables, en contrepartie d'un risque plus élevé (revente plus lente, demande locative variable), tandis que les quartiers prisés sécurisent le capital pour un rendement plus faible. Repérez chaque secteur sur la carte ci-dessous.
Rue par rue : où le rendement est le plus élevé
À loyer comparable, c'est le prix d'achat qui fait le rendement. En rapportant le loyer moyen de Aix-les-Bains au prix de chaque rue, on voit vite où la rentabilité brute est la plus forte : les rues les moins chères offrent le meilleur rendement sur le papier, souvent au prix d'un emplacement moins central ou d'un bâti à rénover. À l'inverse, les rues les plus recherchées sécurisent la revente mais plafonnent le rendement. Comparez, puis négociez au bon prix.
Meilleur rendement Rues les moins chères
Plus recherchées Rues les plus chères
Rentabilité brute indicative = loyer moyen de la commune (× 12) ÷ prix d'achat au m² de la rue. Le loyer réel varie selon l'emplacement et l'état du bien ; ces valeurs servent à comparer les rues entre elles, pas à garantir un rendement. Hors charges, taxes et vacance.
Nos conseils pour investir à Aix-les-Bains
Le produit gagnant à Aix-les-Bains est le studio ou le T2 situé à moins de dix minutes à pied des thermes ou de la gare, avec un ascenseur si l'étage est élevé. Ce détail n'en est pas un : votre locataire est souvent un curiste de plus de soixante ans, et un troisième étage sans ascenseur élimine la moitié de vos candidats. Un extérieur, même une simple loggia, fait aussi la différence à la relocation. Le DPE est le point dur de cette ville. Le parc thermal ancien et les immeubles des années 1960 et 1970 concentrent les mauvaises étiquettes, alors que le calendrier se resserre : les logements classés G ne peuvent plus être loués, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Avant toute offre, demandez les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années et le plan pluriannuel de travaux de la copropriété. Une ravalement ou une rénovation de chaufferie votée après votre achat peut effacer plusieurs années de loyers. Côté montage, le meublé au régime réel LMNP reste la référence, que vous visiez la location à l'année ou le marché des curistes. Si vous partez sur du meublé de tourisme, renseignez-vous précisément auprès de la mairie sur les obligations de déclaration et les éventuelles restrictions, car ces règles évoluent vite dans les communes touristiques. Enfin, ne construisez pas votre plan de financement sur douze mois pleins de location courte durée. La saison thermale a ses creux, l'hiver est calme, et un taux d'occupation surestimé est la première cause d'accident sur ce type d'opération.
Curistes, meublé et fiscalité : le bon montage à Aix-les-Bains
La question du régime fiscal se pose ici plus tôt qu'ailleurs, parce que la ville offre deux marchés distincts. La location meublée à l'année, avec un bail classique, s'adresse aux actifs de l'agglomération et se gère facilement. Le régime réel LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise l'impôt sur les loyers pendant de longues années, un avantage décisif quand le rendement brut tourne autour de 4,3 %. La location saisonnière aux curistes suit une logique différente : recettes plus élevées, mais charges de gestion, ménage, linge et vacance hivernale à intégrer. Le traitement fiscal des meublés de tourisme a été revu récemment, avec des abattements réduits au micro-BIC, ce qui rend le passage au réel encore plus pertinent. Faites simuler les deux scénarios par un comptable spécialisé avant de signer. Pour un premier achat, la fourchette d'entrée sur un studio se situe entre 74 000 € et 128 000 €, un écart qui reflète exactement la fracture entre les quartiers proches du lac et les secteurs plus populaires. Ajoutez les frais de notaire, l'ameublement, et une réserve pour les appels de fonds de copropriété.
Pour aller plus loin
Avant de vous lancer à Aix-les-Bains, ces guides détaillés vous aideront à sécuriser votre projet :
Où investir autour de Aix-les-Bains
Élargir la recherche aux communes voisines change souvent l'équation. À quelques kilomètres de Aix-les-Bains, le prix d'achat peut être plus bas pour des loyers comparables, ce qui améliore le rendement. Sur la base des ventes réelles et des loyers observés, Viuz-la-Chiésaz ressort en tête avec environ 6.0 % brut, contre 4.3 % à Aix-les-Bains. À l'inverse, une rentabilité affichée plus élevée va souvent de pair avec une demande locative plus étroite : vérifiez la tension locative (vacance, délai de relocation) avant d'arbitrer.
| Commune | Prix m² appart. | Loyer m²/mois | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Viuz-la-Chiésaz | 2929 € | 14,6 € | 6,0 % |
| Chambéry | 2865 € | 13,5 € | 5,7 % |
| La Motte-Servolex | 3523 € | 16,2 € | 5,5 % |
| Barberaz | 2985 € | 13,6 € | 5,5 % |
| Barby | 3321 € | 14,3 € | 5,2 % |
| Saint-Alban-Leysse | 3676 € | 14,3 € | 4,7 % |
Rentabilité brute indicative = (loyer m²/mois × 12) ÷ prix d'achat moyen au m². Prix issus des ventes réelles (DVF, 2 dernières années), loyers issus de la Carte des loyers. Hors charges, taxes et vacance.
Questions fréquentes
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Quelle rentabilité attendre d'un investissement locatif à Aix-les-Bains ?
Comptez environ 4,3 % brut sur un appartement et 3,6 % sur une maison, sachant que ces chiffres ne tiennent compte ni de la taxe foncière, ni des charges, ni de la vacance. Le rendement varie fortement selon le secteur, de 3,5 % près du lac à 4,9 % dans les quartiers les plus abordables. La location meublée aux curistes permet de dépasser ces niveaux, au prix d'une gestion nettement plus lourde.
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La location aux curistes est-elle vraiment rentable ?
Une cure thermale conventionnée dure trois semaines, ce qui génère une rotation régulière de locataires sur une grande partie de l'année, avec des loyers à la semaine bien supérieurs au mensuel classique. Le potentiel est réel, surtout pour un studio ou un T2 à quelques minutes à pied des thermes. Mais la saison a ses creux, notamment en hiver, et il faut assumer le ménage, l'accueil et la vacance. Ne bâtissez jamais votre financement sur un taux d'occupation de cent pour cent.
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Dans quel quartier investir à Aix-les-Bains ?
Pour du locatif efficace, visez le secteur Centre Ville-Nord, à 4 001 €/m², proche des thermes, de la gare et des commerces, avec 4,5 % de rendement brut. Le secteur Italie-Jacotot, à 3 691 €/m², offre le meilleur rapport avec 4,9 %, mais une revente plus lente. Le secteur Rondeau-Bord du Lac, à 5 103 €/m², relève de la logique patrimoniale : belle valeur, faible rendement.
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Meublé ou location nue à Aix-les-Bains ?
Le meublé s'impose dans la grande majorité des cas, que ce soit pour les curistes, les jeunes actifs ou les étudiants qui rejoignent Chambéry et Technolac. Le régime réel LMNP, grâce à l'amortissement, efface l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. La location nue ne garde d'intérêt que sur une maison familiale ou en cas de travaux importants générant du déficit foncier.
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Quel budget faut-il pour acheter un studio à Aix-les-Bains ?
La fourchette se situe entre 74 000 € et 128 000 €, hors frais de notaire et ameublement. L'écart s'explique par l'emplacement : un studio près du lac se paie bien plus cher qu'un équivalent dans un secteur résidentiel plus populaire. Prévoyez en plus une réserve pour les travaux de copropriété, fréquents dans le parc ancien de la ville.
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Le DPE est-il un problème sur les biens aixois ?
C'est le principal point de vigilance ici. Les immeubles anciens du centre thermal et les constructions des années 1960 et 1970 accumulent les mauvaises étiquettes, alors que les logements classés G sont déjà interdits à la location, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Demandez le diagnostic, les devis de travaux et les procès-verbaux d'assemblée générale avant de faire une offre : la rénovation énergétique en copropriété se décide collectivement, pas seul.
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Aix-les-Bains est-elle en zone tendue ou soumise à l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers ne concerne qu'un nombre limité d'agglomérations françaises et la ville n'y figure pas : vous fixez votre loyer librement. Le classement en zone tendue est une autre notion, qui touche le préavis du locataire, la fiscalité sur les logements vacants et parfois la réglementation des meublés de tourisme. Ces zonages évoluent, particulièrement dans les communes touristiques : vérifiez le statut exact de la commune auprès de la mairie avant de vous engager.
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Quelles erreurs éviter quand on investit à Aix-les-Bains ?
La première est d'acheter loin des thermes et de la gare en pensant louer à des curistes : la distance à pied est le critère décisif de cette clientèle, souvent âgée. La deuxième est de sous-estimer les charges et les travaux de copropriété dans le parc ancien, qui peuvent absorber plusieurs années de loyers. La troisième est de fonder son calcul sur une occupation continue en location saisonnière, alors que la saisonnalité est marquée.
